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房地產12年土地出讓市場預測分析:四季度環比小復蘇,一線亟待補倉

放大字體  縮小字體 發布日期:2012-11-12  瀏覽次數:1152
核心提示:四季度土地購置整體小幅度回升,預計全年土地出讓金為2.8萬億,為09年以來首次下降。我們認為,影響土地市場核心的要素為:1)開發商
  四季度土地購置整體小幅度回升,預計全年土地出讓金為2.8萬億,為09年以來首次下降。我們認為,影響土地市場核心的要素為:1)開發商資金鏈狀態;2)對未來市場的預期;3)當前土地庫存情況。今年年初以來,銷售超預期以及資金壓力緩解,部分城市和區域甚至出現土地不足的情況,由此導致開發商存在補倉意愿,預計四季度土地市場溫和復蘇,考慮去年季度同比基數較低,估算四季度同比增速回升至15%左右。我們預計12年全國土地出讓金額為2.8萬億左右,較去年下降12.6%,其中房地產商住用地2.4萬億,均為09年以來首次下降。由于基礎設施用地大幅增加,預計雖然房地產商住用地土地出讓面積將下降10%左右,但土地出讓總面積將上升10%至37萬公頃。
    土地市場存在結構分化,一線城市和龍頭開發商目前存在補倉必要,未來拿地增長較多。一線城市和主流開發商由于11年以來拿地收縮猛烈,目前土地儲備量和去化時間都有所下降,一線城市土地儲備的去化時間從10-11年的1.8年下降至目前的1.3年,幾乎在歷史最低水平。而龍頭公司11年的土地購置金額占銷售額比例下降到26%,回到了08年水平,因此今年都存在較大的補倉需求,未來拿地可能增長較多。一線土地市場的競爭程度升溫,將導致土地溢價回升明顯。
    目前三四線土地儲備仍然充足,根據現在的信貸和銷售環境,預計土地市場在補倉完成后,會回到相對平穩水平,明年全年的土地出讓情況基本與今年持平。全國范圍來看,目前土地儲備去化時間為2.4年,與11年持平,仍處于中性略偏高水平,甚至超過了08年2.0年的近期高點,其中尤以二三線土地庫存尤為嚴重。考慮到開發商的資金狀況和退出速度較慢,我們預計,從整體的土地購置規模上來看,明年基本保持今年相等的容量和規模。但由此導致的情況是,土地儲備的絕對量水平很難快速的下一個臺階,二三四線的土地去化的時間周期可能會有所拉長。
 
 
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